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Information rund um den Energieausweis

Fragen und Antworten rund um den Energieausweis
Fragen und Antworten rund um den Energieausweis

Wer braucht ihn? Was steht drin? Welchen Nutzen bringt er für Mieter, Käufer und Gebäudebesitzer?
Im Energieausweis ist der ermittelte Energiewert des jeweiligen Gebäudes dokumentiert und einheitlich bewertet. Auf diese Weise lassen sich unterschiedliche Wohngebäude objektiv miteinander vergleichen.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis besteht aus einem Dokument mit mehreren Seiten. Auf Seite 2 sind bedarfsorientierte Angaben, Seite 3 ist ausgefüllt, wenn die Werte auf verbrauchsorientierten Daten basieren. Dargestellt werden die Ergebnisse, insbesondere der Energieverbrauchskennwert – nach jetzigem Stand – im Wesentlichen in Form einer Farbskala zwischen grün und rot. Wer viel rot sieht, hat ein Haus mit schlechtem Energiestandard. Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend und muss potentiellen Käufern oder Mietern vorgelegt werden.

Der Energieausweis wird grundsätzlich für ein Gebäude (je Hausnummer) ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen.

Übersicht:

  • Welchen Energieausweis benötige ich (Beschreibung)
  • Wann brauche ich einen Energieausweis
  • Sind Modernisierungsempfehlungen Pflicht?
  • Wer haftet, wenn die Angaben im Energieausweis nicht korrekt sind?
  • Mischnutzung (Wohnen & Gewerbe)
  • Berechnung der Nettogrundfläche (NFG) - Gewerbe
  • Die Nutzfläche im Energieausweis ist größer als die von mir angegebene Wohnfläche?
  • Ziel des Energieausweises
  • Energieausweis oder Energiepass? Worin besteht der Unterschied?
  • Was passiert, wenn man keinen Energieausweis vorweisen kann?
  • Energieausweispflicht für denkmalgeschütztes Haus?
  • Energieausweis für Eigentumswohnung?

Welchen Energieausweis benötige ich (Beschreibung)

Verbrauchsausweis Wohngebäude und Gewerbe

Verbrauchsausweise, eigentlich “verbrauchsorientierte Energieausweise” sind Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage verbrauchter Heizenergie über einen Zeitraum von drei Jahren.

Es wird angegeben, wie viel Gas, Öl, Kohle , Holz oder Strom über drei Jahre zum Heizen und ggf. zur Warmwasserbereitung verbraucht wurde. Anhand der Zeiträume und der Lage des Gebäudes (Postleitzahl) werden diese Daten ausgewertet und sowohl zeit-, als auch klimabereinigt zur Bewertung der vorhandenen energetischen Qualität herangezogen.

Der Verbrauchsbasierte Energieausweise ist zulässig, wenn das Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen und einem Bauantrag nach dem 1. November 1977 erbaut wurde. Nun kommt es darauf an, ob Sie Ihr gemischt genutztes Gebäude als Wohngebäude oder als Nichtwohngebäude behandeln können, oder ob Sie das Gebäude teilen müssen (siehe Mischnutzung - Wohnen & Gewerbe).

Bedarfsausweis Wohngebäude

Bedarfsausweise, eigentlich “bedarfsorientierte Energieausweise” sind Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des Energiebedarfs für die Beheizung und Warmwasserbereitung.

Anhand der Gebäudegeometrie, der Qualität der wärmedämmenden Bauteile und der vorhandenen Anlagentechnik (Heizung) erfolgt eine energetische Bewertung des Gebäudes.

Bedarfsbasierte Energieausweise sind vorgeschrieben für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, die mit einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 errichtet und nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1977 modernisiert wurden. Auch wer künftig Mittel aus staatlichen Förderprogrammen zur energetischen Sanierung seines Gebäudes bekommen möchte, muss einen Bedarfsausweis vorlegen.
Den Bedarfsausweis können Sie immer ausstellen lassen. Er ist aufwendiger als der Verbrauchsausweis und damit auch etwas teurer. Dafür entsprechen die Ergebnisse eher dem tatsächlichen Zustand Ihres Gebäudes. Es kommt darauf an, ob Sie Ihr gemischt genutztes Gebäude als Wohngebäude oder als Nichtwohngebäude behandeln können, oder ob Sie das Gebäude teilen müssen (siehe Mischnutzung - Wohnen & Gewerbe).

Bedarfsausweise widerspiegeln die tatsächliche energetische Qualität eines Gebäudes damit wesentlich besser als die Verbrauchsausweise.

Die Gültigkeit des Ausweises beträgt zehn Jahre!

Wann brauche ich einen Energieausweis

Mit der ENEV 2014 steigen die Anforderungen an die Energieausweise ab 01. Mai 2014 deutlich und es wird erstmals ein Bußgeldkatalog eingeführt:

Energieausweis-Pflicht bei Verkauf und Vermietung

  • Vorlagepflicht bei einer Besichtigung (Kopie vorlegen oder deutlich sichtbar auslegen)
  • Vorlagepflicht auch ohne Besichtigung (unverzüglich nach Aufforderung des potentiellen Käufers/Mieters)
  • Übergabepflicht unverzüglich nach Abschluss des Kauf-/Mietvertrages (15.000 €  Bußgeld für vorsätzliches oder leichtfertiges Nicht-Vorlegen bzw. Nicht-Übergeben des Energieausweises)

 

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (in kommerziellen Medien)

  • Art des Energieausweises: Bedarf oder Verbrauch
  • Kennwert des Energiebedarfs oder -verbrauchs
  • Wesentliche Energieträger für die Heizung (z. B. Heizöl)
  • Baujahr des Gebäudes
  • Energieeffizienzklasse laut Bandtacho  (15.000 € Bußgeld für vorsätzliches oder leichtfertiges Weglassen der Pflichtangaben)

 

Pflicht der Registriernummer für Energieausweise

  • Der Energieberater hat eine Registriernummer bei der zuständigen Behörde zu beantragen
  • Der Energieausweis ist nur gültig unter Angabe der Registriernummer
  • Der Energieberater muss den Ausweis auch an die Behörde senden  (5.000 € Bußgeld für den Aussteller, wenn die Registriernummer nicht eingetragen wird oder der Ausweis oder die Unterlagen für Stichprobenkontrollen nicht vorgelegt werden)

Stichprobenkontrollen von Energieausweisen  Die zuständige Kontrollstelle des Bundes prüft einen signifikanten Anteil aller in einem Jahr neu ausgestellten Ausweise.

  • Prüfung der Plausibilität der Gebäudedaten und der Ergebnisse (z. B. Energiekennzahl) und/oder
  • Prüfung der Richtigkeit der Gebäudedaten und Berechnungswege einschließlich der Modernisierungsempfehlungen auf Basis der Unterlagen und/oder
  • mit Einverständnis des Eigentümers: Prüfung vor Ort, ob Angaben über das Gebäude mit den Daten im Energieausweis übereinstimmen

 

Effizienzklassen-Angabe in den Energieausweisen zeigt in Zukunft deutlich, wie das Gebäude energetisch einzustufen ist.

  • Kennwert für Energieverbrauch bzw. -bedarf für Heizung und Warmwasser wird in kWh/(qm x Jahr) angegeben
  • Kennwert fällt in eine Effizienzklasse von A+ (dunkelgrün) bis H (dunkelrot)
  • Der dunkelrote Bereich des Bandtachos beginnt nun bei 250 kWh/(qm x Jahr) anstatt wie vorher bei >400 kWh/(qm x Jahr)

Sind Modernisierungsempfehlungen Pflicht?

Der Energieausweisaussteller ist in jedem Fall laut § 20 verpflichtet fachlich zu prüfen, ob und welche kosteneffizienten Modernisierungsmöglichkeiten für das konkrete Gebäude möglich sind und das EnEV Formblatt „Modernisierungsempfehlungen“ dem Energieausweis beizufügen, siehe Anlage 10.

Die Erstellung von Modernisierungsempfehlungen ist eine verpflichtende Vorgabe der EnEV und darf auch nicht durch eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Aussteller wegfallen.

Die Modernisierungsempfehlungen dienen allerdings lediglich der Information des Eigentümers. Die Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen ist nicht verpflichtend.

Doch je höher die Energiepreise steigen, desto mehr lohnt sich für Eigentümer die energetische Sanierung ihres Gebäudes. Maßnahmen wie die Dämmung von Dach und Wänden oder das Erneuern der alten Heizungsanlage können den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten erheblich senken. Sie verschaffen dem Eigentümer langfristig mehr finanzielle Freiheit und steigern den Marktwert des Gebäudes, denn der Faktor „energetische Qualität“ wird zu einem immer wichtigeren Kriterium für Mieter und Käufer.

Hat der Eigentümer/Auftraggeber ein Anrecht auf die weiteren Unterlagen oder Berechnungsergebnisse, die zum Energieausweis geführt haben?

Die EnEV regelt lediglich die Inhalte des Energieausweises selbst. Dieser Energieausweis - und nur dieser ist dem potenziellen Nutzer bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing (Mieter, Käufer etc.) zugänglich zu machen.

 

Wer haftet, wenn die Angaben im Energieausweis nicht korrekt sind?

Für die Richtigkeit der eingetragenen Daten im Energieausweis haftet der Aussteller. Werden die Daten vom Eigentümer erhoben, ist der Aussteller verpflichtet, die Plausibilität dieser Angaben zu überprüfen.

Laut EnEV § 17 (5) darf der Aussteller die vom Eigentümer bereitgestellten Daten seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, soweit begründeter Anlass zu Zweifeln an deren Richtigkeit besteht.

Mit Inkrafttreten der EnEV 2009 wird die Sorgfaltspflicht des Eigentümers bei der Datenbereitstellung betont.
Er muss demnach dafür Sorge tragen, dass die bereitgestellten Daten - für Bedarfs- und Verbrauchsausweise - richtig sind. Sowohl der Eigentümer, der die Daten bereitstellt, als auch der Aussteller handeln nun laut § 27 (2) Nr. 2 und 3 ordnungswidrig, wenn falsche Daten verwendet werden.

Mischnutzung (Wohnen & Gewerbe)

Mischnutzung bedeutet, dass ein Gebäude sowohl zu Wohnzwecken als auch zu Zwecken der gewerblichen Nutzung, also zu Nichtwohnzwecken, dient.

Wenn Sie Eigentümer von einem so genannten „Mischgebäude“ sind, also der nichtwohnraumähnliche Anteil des Gebäudes mehr als 10% beträgt und auch ein wohnraumähnlicher Anteil im Gebäude vorhanden ist, müssen zwei getrennte Energieausweise für das Gebäude erstellt werden.

Einen für den Nichtwohnanteil und einen für den Wohnanteil des Gebäudes.

Als nichtwohnraumähnlich gelten Gewerbeflächen mit entsprechender Ausstattung hinsichtlich Fensterflächen und Haustechnik (Ladenlokale etc.), wohnraumähnliche Gewerbeflächen sind z. B. eine Rechtsanwaltskanzlei oder eine Arztpraxis.

Wenn sich mehrere Gewerbeeinheiten (Läden) in meinem Gebäude befinden, benötige ich dann auch mehrere Ausweise?

  • Nein, solange sich die Gewerbeeinheiten in einem Gebäude befinden brauchen Sie nur einen Energieausweis für den Gewerbeanteil.

Muss ich je Wohnung oder Gewerbeeinheit einen extra Ausweis erstellen oder genügt ein Ausweis für das ganze Gebäude?

  • Der Energieausweis ist pro Gebäude zu erstellen (d. h. pro zusammenhängendem Baukörper mit 4 Wänden und Dach).

 

Welche Nichtwohngebäude benötigen keinen Energieausweis?

Kleine Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² und unter Denkmalschutz stehende Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen.

Auch folgende Gebäude benötigen keinen Energieausweis:

 

  • Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zu Haltung von Tieren genutzt werden,
  • Betriebsgebäude, soweit sie nach ihrem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offengehalten werden müssen,
  • unterirdische Bauten,
  • Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen,
  • Traglufthallen, Zelte und sonstige Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden,
  • provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren,
  • Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind,
  • Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind,
  • sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude, dienach ihrer Zweckbestimmung auf eine Innentemperatur von weniger als 12 °C oder jährlich wenigerals vier Monate beheizt sowie jährlich weniger als zwei Monate gekühlt werden.

Berechnung der Nettogrundfläche (NFG) - Gewerbe

Als Energiebezugsfläche, die im Verbrauchsausweis für die Kennwertbildung dient, wird i.d.R. die „Nettogrundfläche (NGF) “ des Gebäudes benötigt. Diese ist nach den anerkannten Regeln der Technik zu ermittelt.

Falls für das Gebäude eine andere Nutzflächen bekannt ist, z.B. HNF = Hauptnutzfläche, NF = Nutzfläche, BGF = Bruttogrundfläche usw., ist dies anzumerken. Über spezielle Faktoren können dies Flächen auf die Nettogrundfläche (NGF) umgerechnet werden.

Abkürzungen:
  • BGF= Bruttogrundfläche
  • HNF= Hauptnutzfläche
  • KGF= Konstruktionsgrundfläche
  • NGF= Nettogrundfläche
  • NF = Nutzfläche
  • TF = Technische Funktionsfläche
  • VF = Verkehrsfläche
Erklärungen und Berechnungen

Bruttogrundfläche BGF
BGF = NGF + KGF

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Fläche, die sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes ergibt. Die Bruttogrundfläche ergibt sich aus der Summe der drei Bereiche a, b und c. Diese drei Bereiche sind wie folgt definiert:

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (Räume)

Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (überdachte Balkone und Terrassen, Durchfahrten)

Bereich c: nicht überdeckt (nicht überdachte Balkone und Terrassen).

Nicht berücksichtigt werden:

  • Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen,
  • Kriechkeller,
  • Kellerschächte,
  • Außentreppen sowie
  • nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume.

Hauptnutzfläche HNF

Die Hauptnutzfläche (HNF) entspricht der Summe der Flächen der folgenden Bereiche:- Wohnen und Aufenthalt,

  • Büroarbeit,
  • Produktion, Hand-, Maschinenarbeit, Experimente,
  • Lagern, Verteilen und Verkaufen,
  • Bildung, Unterricht und Kultur,
  • Heilen und Pflegen

Konstruktionsgrundfläche KGF

KGF = BGF - NGF
KGF = BGF - (NF + TF + VF)
Nettogrundfläche NGFNGF = NF + TF + VF
Nutzfläche NFNF = NGF - TF - VF

Die Nutzfläche (NF) entspricht der Summe der Flächen der folgenden Bereiche:- Wohnen und Aufenthalt,

  • Büroarbeit,
  • Produktion, Hand-, Maschinenarbeit, Experimente,
  • Lagern, Verteilen und Verkaufen,
  • Bildung, Unterricht und Kultur,
  • Heilen und Pflegen,
  • Sonstige Nutzflächen

Technische Funktionsfläche TF

TF = NGF - NF - VF

Die technische Funktionsfläche (TF) umfasst die Flächen der Bereiche mit technischen Anlagen.

Verkehrsfläche VFVF = NGF - NF - TF

Die Verkehrsfläche (VF) umfasst die Flächen der Bereiche für die Verkehrserschließung und die Verkehrssicherung.

Die Nutzfläche im Energieausweis ist größer als die von mir angegebene Wohnfläche?

Der Energieausweis soll ein energetisches Qualitätssiegel für Wohn- oder Nichtwohngebäude sein.

Die im Energieausweis angegebene Fläche hat nur bedingt mit Ihrer Wohnfläche zu tun. Sie heißt im Energieausweis ja auch nicht Wohnfläche sondern kurz AN (Nutzfläche nach EnEV)

Die Nutzfläche nach EnEV ist eine rechnerische Größe.

Verbrauchsausweis Wohngebäude - Wohnfläche

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zum Wohnraum gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von sog. Zubehörräumen, wie Keller, Dachräume,  Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrecht nicht genügen, sowie Geschäfts- und Wirtschaftsräumen.
Die Wohnfläche ist bei Vermietung die Fläche, die in Mietverträgen vertraglich festgelegt ist.
Die Wohnfläche ist nicht gleich der Gebäudenutzfläche AN nach EnEV, welche die Energiebezugsfläche im Energieausweis darstellt und auch z.B.  indirekt beheizte Flure und Treppenhäuser einbezieht. Diese Nutzfläche kann vereinfacht durch Multiplikation mit dem Faktor 1,2 aus der Wohnfläche ermittelt werden.
Ausnahme:  Bei Ein- u. Zweifamilienhäusern mit beheiztem Keller ist der Faktor 1,35 anzusetzen.

  • für Wohngebäude mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller:
    AN = 1,35 x Wohnfläche,
  • für alle sonstigen Wohngebäude:
    AN = 1,20 x Wohnfläche,

Bedarfsausweis Wohngebäude - Gebäudenutzfläche (AN)

Die Gebäudenutzfläche AN ist nach EnEV eine reine Rechengröße und stellt im Gebäude die zu beheizende Fläche dar. Sie ist somit die “Energiebezugsfläche”. Sie wird (nach EnEV) aus dem beheizten Gebäudevolumen (Ve) nach der Gleichung AN = 0,32 Ve ermittelt.
Der Flächenbegriff ist aber nicht gleichbedeutend mit dem Begriff “Wohnfläche”, sondern die “Nutzfläche” ist im Allgemeinen größer als die beheizte “Wohnfläche” bzw. Mietfläche, da z.B. auch indirekt beheizte Flure und Treppenhäuser einbezogen werden, die zwar in der Regel nicht zur Mietfläche gehören, aber trotzdem auch der beheizten Gebäudehülle angehören und somit zu berücksichtigen sind.

für Wohngebäude auf der Basis des beheizten Gebäudevolumens (Ve):

  • AN = 0,32 x Ve.

 

Ziel des Energieausweises

Der Energieausweis soll Eigentümer, Mieter und Käufer über den Energiebedarf von Gebäuden informieren und aufzeigen, wo Einsparmöglichkeiten bestehen. Außerdem ermöglicht er einen bundesweiten Vergleich des Energiebedarfs von Häusern untereinander und stellt ein Gütesiegel für die energetische Qualität von Gebäuden dar.  Die Gebäudebesitzer sollen durch den Energieausweis motiviert werden, ihre Gebäude zu modernisieren, so dass Energie effizienter eingesetzt und die Umwelt geschont wird.

Nutzen für Mieter und Käufer

Der Energieausweis gibt einen Überblick über die energetische Qualität eines Wohngebäudes, so dass die potenziellen Heizkosten schon von Anfang an einkalkuliert werden können. So kann der Mieter oder Käufer unterschiedliche Gebäude miteinander vergleichen, bevor er sich für ein Mietverhältnis oder einen Kauf entscheidet.

Nutzen für den Gebäudeeigentümer

Dem Besitzer einer Immobilie liefert der Energieausweis wichtige Informationen über energetische Schwachstellen seines Gebäudes. Investitionen in die Dämmung der Gebäudehülle oder Erneuerung der Heizungsanlage steigern die energetische Qualität und damit den Wert der Immobilie.

Energieausweis oder Energiepass? Worin besteht der Unterschied?

Es gibt keinen Unterschied!

Die Energieeinsparverordnung spricht ausnahmslos vom Energieausweis.

Der Begriff des Energiepasses geht zurück auf das Entwicklungsstadium der EnEV 2007. In der Entstehung dieses Gesetzes kursierten Begriffe vom Energiepass und vom Energieausweis. Der Energieausweis ist gesetzlich hängengeblieben, der Begriff des Energiepasses umgangsprachlich: beide sind inhaltlich richtig!

Was passiert, wenn man keinen Energieausweis vorweisen kann?

Eigentümern, die bei einer Vermietung oder einem Verkauf keinen Energieausweis vorlegen können, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Bauherrenverbände und Verbraucherzentralen raten Eigentümern meist zum Bedarfsausweis. Die höheren Kosten lohnen sich aus Sicht der Interessenverbände, da dieser eine reelle Vergleichsgrundlage für potenzielle Mieter oder Käufer biete. Dem Mieter oder Käufer muss bei Vertragsschluss eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden.

Energieausweispflicht für denkmalgeschütztes Haus?

Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht befreit. Das heißt, diese können ohne Vorlage eines Energieausweises vermietet oder verkauft werden. Was ein Bau- oder Kulturdenkmal ist, regelt das jeweilige Länderrecht.

Energieausweis für Eigentumswohnung?

  • Ja, ein Energieausweis wird auch hier zwingend zum Verkauf benötigt.

  • Leider ist es nicht möglich, einen Energieausweis für einen einzelnen Gebäudeteil (zB eine einzelne Wohnung) auszustellen. Ein Energieausweis muss immer für das gesamte Objekt angefertigt werden Die Ausnahme: Trennung von Wohn- und Gewerbe mit zwei verschiedenen Energieausweisen (einmal für Wohngebäude und einmal für Nichtwohngebäude).